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袁欢 “规避”法律借名购房,协议双方“难避”风险

来源
2017-11-15 17:53

编者按

今年以来,随着不少地方相继出台“加强版”的房地产调控政策,再次掀起了一股房地产的限购热潮。

“限购政策”的出台,部分买家失去了购房资格,即便能够在房地产交易中心签订合同,但也无法给房子办理过户。

但这似乎并没有阻挡购房者的对房子的“热忱”,其秘诀之一,就是“借名买房”。

 

“借名买房”,顾名思义就是实际购房人借用他人的名字登记买房,登记人中常见的是父母、姊妹、子女等购房人的亲人,当然,也有购房人以其他人的名义购房。但在实际操作过程中,原本约定好的登记人也难免会出尔反尔,让实际付款人面临“房财两空”的风险。

“购房人”面临法律风险

姜先生是姜父唯一的儿子。多年前,姜父购买了一套房子,考虑到将来可能会征收遗产税,便将房子登记在姜先生的名下,房权证和购房发票则保留在自己的手中。去年,姜先生挂失补办了房产证,随后将房屋出售。

姜父认为自己才是房子的实际产权人,要求姜先生向其支付房款。而另一面,姜先生则表示,虽然房子是由父亲一人支付,但购房款却有自己出资的一部分,所以他与父亲不存在借名买房的关系。

法院经审理认为,姜父未能提供具体的房款支付证明,现在姜先生不认同两人存在借名买房的合同关系,姜父将房子登记在其子名下以避免可能征收遗产税的解释,不足以证明双方就房屋所有权达成合意,也不能证明双方存在着借名买房的合同关系。

据此,法院驳回了姜父的诉讼请求。本案中,姜父虽然持有房款的支付证明,但和房屋产权证比起来缺乏物权公示效力。

借名买房存在着主观风险,而上述案件亦不过是沧海一粟。名义购房人因为自己的主观愿望导致借名买房的合同不能履行,最为严重的是,实际付款人的一方不能拿出自己的付款证据,这样的情况往往出现在登记人为亲朋好友的案例里

在“人情社会”里,购房者以亲戚朋友的名义购房,不注重书面材料,一旦遇上房屋产权的纠纷,实际付款人将很难“自证身份”。对此,法院也将认定借名买房的合同无效,而付款人境地则会是房款要不回、房子的得不到的“两头空”。

而名义购房人瞒着实际付款人将房屋出售的,买卖合同合法有效,买受人有权要求继续履行,即强制购房,实际购房人不能要求确权,也不能阻止交易。当名义购房人收取大额定金卷款而逃时,实际购房人也将十分被动,此时,买房会以卖家违约,申请法院予以查封。在此背景之下,实际购房者不能在第一时间争取到第一查封人锁定房产,将很难维护自身的利益

有法律人士分析认为,近年来,实际购房者在借名买房的所讼案里的不利位置越发明显。原因在于,部分法院认为购房产生的风险应当交由规避政策风险的实际付款人承担,而不应当由相信物权公信公示原则的名义购房者承担,并表示这种这种观念在法院系统里越来越占上风。

此外,从客观上来说,即不是合同双方的主观原因造成的。例如,房屋还未从名义购房者过户给实际购房者的这段时间内,名义购房者负有不能偿清的债务、名义购房者意外离世、离婚财产分割等引发经济纠纷,房屋也很有可能被法院查封或拍卖。

“出名人”难以“全身而退”

虽然名义购房人承担的风险较小,但不稍有不慎也将陷入泥淖。一些地方政府为限制消费者购房数量,出台了相关政策,以他人名义购房的,也会占用一个购房名额。

在购房过程中,实际付款人如果利用名义购房者的资格或者其他优惠条件来登记购房,也就意味着名义购房者将不能再次享受该优惠,例如康居房、安居房、经济适用房、首套房购买等优惠政策,以及抽签摇号所取得的序位等其他资格。

另外,如果实际购房者没能实现全款购房,以名义购房者的资格办理按揭,由实际购房者偿还房款。但当实际购房者未能按时还款,银行则会要求名义购房者还款,这样一来,名义购房者的信用将会受到影响。

不仅如此,当名义购房者涉诉时,法院会对其的所有财产查明,而名义上的房子也会被认为出名人自身的房子,法院在执行的时候,可能会将该房子视为出名人必须的生活财产予以保留,导致其他的财产必须被执行。

温馨提示:“小心”借名,“慎重”购买

对于借名购房,实际购房者须知违反政策的协议无效,只是规避限购限贷政策的协议有效。也就是说,即便在购房之前,双方已经签订好协议,但如果购买的是保障性住房等政策性住房,法院将会判定协议无效。

此外,法院的判决往往会根据实际购房人的出资、借名购房协议、房屋占有使用等情况,如果实际购房人不能拿出切实可靠的证据,没有书面协议,甚至存在其他经济纠纷的,法院将对借名购房的事实不予支持。

小编提醒,有意借名购房的购房者,需要明确国家相关的政策规定,确保自己符合过户条件。在购房前,出名人和出资人间应当签订借名购房协议,写明出名人只具登记之用,明确借名购房的事实,必要时请第三方见证。同时,借名买房的协议双方都应当具有证据意识,保存好出资证明、房屋装修证明、购房经过的相关文件至关重要,须知,一份完整的购房协议和完善的相关资料,能够有效降低双方的风险。

(立法网新媒体中心 袁欢/文)

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