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律师购房霸王条款

律师购房遭遇“霸王条款” 花一年多维权告赢开发商

黄舟雄要求开发商将已收款项如数退还,但对方不肯。经过50多天的交涉,开发商才将其中的19万多元退还,而以违约为由扣下了5万元定金。
来源 中国青年报
2016-08-09 09:35

厦门律师黄舟雄在购房时遇到了“霸王条款”,为此他花了一年多时间维权,最终告赢了开发商。


去年3月,黄舟雄看中漳州招商房地产有限公司开发的一套价值135万多元的房屋,在签订《楼宇认购书》后,先支付了24万多元(含定金5万元)作为首付款。

接着双方拟签订《商品房买卖合同》。然而,黄舟雄发现开发商打印的合同附件从《楼宇认购书》中约定的5个变成了11个,而且“字号特别小”。“凭借自己多年的消费维权经验,开发商玩猫儿腻的地方多数在他们自拟的补充协议条款上,尤其是主合同有选项不选而另外标注详见附件补充协议第几条的地方。”黄舟雄当面向售楼业务员指出其中多处显失公平的条款,例如:

将广告宣传的所有资料、允诺等全部不作为卖方的要约,不合理地免除卖方责任;

单方设定买受人逾期付款需承担违约责任,而卖方逾期交房60日却无需承担违约责任,不合理地加重买方责任、免除卖方责任;

单方设定买受人若逾期付款超过60日,卖方即有权解除合同,且没有解除权行使期限的限制;而卖方只有逾期交房超过90日的,买受人才可提出解除合同,且解除权行使期限被限定在第91日起7日内,违背公平原则,不合理地加重买方责任、排除买方权利;

单方将房屋登记期限延至365日,免除了出卖人在法定期限内提供资料、协助办证的责任和义务,排除了买受人依法变更或解除合同的权利、排除了买受人请求支付违约金或请求损害赔偿的权利;

单方限定如因卖方原因导致合同解除,买方不能要求卖方赔偿已付税费、贷款利息、保险费及其办理产权的相关手续费用损失以及间接损失,排除了买受人请求支付违约金或请求损害赔偿的权利,不合理地减轻、免除卖方责任;

不合理地排除了买方在商品房面积误差比绝对值超出3%的情形下享有的合同解除权;

限定买方必须在合同解除条件成立之日起30天内行使合同解除权,否则,解除权消灭,而卖方行使解除权却无此限制;

单方指定物业服务企业,违反了《物业管理条例》关于住宅物业建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理,不得指定的规定。

更令黄舟雄不能接受的是,开发商在补充协议书的末尾事先替购房者拟定了“买受人特别声明:双方签订本协议时,已经对本协议的相关约定进行了充分的讨论和说明,买受人已认真审阅了合同及11份附件(包括本协议)之全部条款,双方对本协议约定的各自权利、义务已经完全理解,确认本协议对双方权利义务的约定不存在不合理地减轻、免除、加重任何一方责任或不合理地排除任何一方主要权利的情况。双方同意不援引格式条款有关规定,自愿按本协议严格执行,不要求对方承担约定之外责任”。黄舟雄认为,“这是典型的此地无银三百两,意在排除买方追究卖方责任的权利。”

“对于很多消费者来说,此时已经交了大笔的房款,按揭也办了,似乎没有什么退路,只有忍气吞声签字了事。但我作为一个多年从事消费维权和参与过消费者权益保护立法的法律专业人士,不能对‘霸王条款’视而不见,否则今后会有更多的消费者权益被侵害。”黄舟雄当即要求售楼小姐对相关条款作出修改,但对方答复说:“开发商不可能更改合同,因为签的所有合同都是这个版本。”

卖方坚持不修改“霸王条款”,而买方又拒不接受“霸王条款”。在这种情况下,黄舟雄要求开发商将已收款项如数退还,但对方不肯。经过50多天的交涉,开发商才将其中的19万多元退还,而以违约为由扣下了5万元定金。

在有关部门调解无效的情况下,黄舟雄向漳州市工商局发出书面投诉,要求“对漳州招商房地产有限公司利用格式合同条款侵犯消费者权益的违法行为立案调查,并予以行政处罚;责令漳州招商房地产有限公司立即清理纠正《商品房买卖合同》和所有附件中违法的‘合同霸王条款’;责令漳州招商房地产有限公司立即将违法所得人民币50000元以及占有受害人资金240329.7元期间的利息退还本受害人;依照《福建省实施?中华人民共和国消费者权益保护法?办法》第六十条规定,对漳州招商房地产有限公司处以违法所得一倍以上五倍以下的罚款”。

工商部门立案后,开发商于2015年9月16日将5万元定金退还黄舟雄,但拒不支付占用24万多元期间的利息。此后,漳州市工商局作出了对开发商罚款6000元的行政处罚决定。

“还有2000多元利息的尾款,是继续维权,还是偃旗息鼓?我的考虑是,虽然我随便办一个小案件,代理费都不止这个数,但此时继续维权更具公益示范效应,便于唤醒广大消费者的维权意识。”今年1月,黄舟雄一纸诉状将开发商告上法庭。经过近半年的审理,福建省龙海市人民法院一审判决,责令开发商漳州招商房地产有限公司支付占用原告黄舟雄购房款及定金等的利息损失2635元。

8月4日,黄舟雄收到了被告漳州招商房地产有限公司汇来的款项,至此历时一年多的消费维权宣告结束。黄舟雄说,这个过程很辛苦,但是如果此举能给更多消费者以启迪,敢于和善于向“霸王条款”说不,那么再辛苦也值得。

责任编辑 | 刘晟灏

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